Asumir una propiedad “sujeta a” un préstamo existente. Hacer esto no es tan difícil como puede parecer, siempre y cuando sepas qué es y cómo ejecutar con éxito a todas las partes involucradas.
Breve introducción:
Al financiar una propiedad, verá que la nota dice que debo x cantidad de dinero y la Escritura de fideicomiso o hipoteca dice: “así es como el prestamista procede a hacerse cargo de la garantía o venderla si no pago la nota según lo acordado ”. En general, la forma en que funciona es que la persona que solicita el dinero es personalmente responsable del préstamo, lo que significa que si la garantía que respalda la nota, una vez vendida, no es suficiente para cubrir la deuda, el prestatario debe compensar la diferencia de sus otros recursos.
Es por eso que le sugerimos que tenga “Configuración de CONFIANZA que protege sus activos de confiscaciones, incautaciones, cobranzas y más protección de activos que muchas personas carecen de la posición interna de cómo funciona todo cuando comercian.
Tradicionalmente, lo que sucede si no obtiene un nuevo préstamo cuando compra una propiedad, se hará cargo de la propiedad y “asumirá y aceptará pagar el préstamo como se acordó”.
Sin embargo, durante muchos años, la mayoría de los prestamistas han tenido una cláusula de “vencimiento a la venta” en sus acuerdos de garantía. Es decir, cada vez que el propietario original venda o transfiera cualquier interés en la propiedad a otra persona, el titular del derecho de retención puede (pero no tiene que) exigir el pago total del préstamo ahora en lugar de continuar aceptando pagos.
En años anteriores, la cláusula de “vencimiento de la venta”, las tasas de interés actuales eran mucho más altas que las tasas de los préstamos antiguos, lo que significaba que muchos prestamistas tenían una buena razón para llamar a los préstamos vencidos donde se había violado el “vencimiento de la venta”. Ahora que las tasas de interés han alcanzado mínimos históricos y las tasas de interés siguen siendo bajas, los prestamistas en general no han presentado casos de “vencimiento a la venta”. Y, como regla, a menos que ocurra algo fuera de lo común, el prestamista nunca se da cuenta de que se ha producido una transferencia. Si no realiza los pagos, se darán cuenta. Si les causa mucho papeleo, lo notarán.
Tomar una propiedad “sujeta a” hipoteca existente significa que usted obtiene la escritura pero no asume el préstamo. El préstamo permanece dentro del nombre original de los propietarios, pero ahora usted controla la propiedad y realiza los pagos de la hipoteca. Si no realiza los pagos, podría perder la propiedad y cualquier patrimonio en ella. Sin embargo, si no realiza los pagos y pierde la propiedad, no habrá responsabilidad personal más allá de la pérdida de la propiedad.
Por lo general, los propietarios que están atrasados en los pagos, en una ejecución hipotecaria o que no tienen capital en el hogar deben ser vendedores motivados para que pueda comenzar un nuevo camino sin arruinar su crédito. Siempre que haga un “Sujeto a”, es una buena idea saber cómo funciona el proceso y que le expliquen cómo funciona todo y cómo pueden beneficiarse los vendedores. Los vendedores se beneficiarán porque el comprador realizará los pagos a tiempo, por lo que ayudará al crédito de los vendedores.
sujeto a lo cual permite que el comprador pague los pagos de la hipoteca al prestamista
Si están preocupados por hacer esto como una última opción para salvar la casa, corre el riesgo de perder capital. Dentro de la cláusula, los vendedores y compradores pueden acordar pagar los préstamos de los vendedores dentro de un cierto período de tiempo.
Sugerimos usar un intermediario como una compañía de servicios de préstamos o una compañía fiduciaria que pueda hacer esto por usted. Otra idea es hacer que el vendedor abra una cuenta de ahorros en el Savings & Loan que lleva el préstamo, y realice el pago en esa cuenta y configure esa cuenta para el pago automático del préstamo. De esta manera, el vendedor puede verificar la cuenta y ver que el pago se realizó y pagó.
La idea tiene la ventaja adicional de que S&L sigue viendo que un pago proviene de quien sea que esté acostumbrado a verlo.
El mayor problema que hemos visto generalmente viene con el seguro. Debes tener un seguro. Y la política del propietario solo es válida durante 30 días después de la transferencia. Entonces, para empezar, debe llamar o escribir a la compañía de seguros que tiene la póliza existente y pedirles que agreguen el vendedor a la póliza.
Si hace esto, recuerde hacer un seguimiento en dos semanas y cambiar la política a una política de “inquilinos” en lugar de una política de propietario. O bien, obtenga una nueva política para propietarios de viviendas tanto a nombre suyo como del vendedor. O simplemente deje la política original y obtenga una segunda política. Pero ahora tienes dos pagos de seguro
Otro gran enfoque cuando se trata de seguros sujetos a acuerdos es usar un fideicomiso de tierras. Un fideicomiso de tierras posee el título de propiedad inmobiliaria y es utilizado más comúnmente por los propietarios de viviendas para diferentes propósitos fiscales y planificación de bienes inmuebles. El propietario sería el beneficiario y el vendedor sería el administrador que lleva a cabo los pedidos y controla la propiedad. Los compradores deben escribir una carta al prestamista explicando el cambio y toda la correspondencia que se enviará al administrador que luego cambia la política. Para proteger el interés de los compradores y vendedores en la propiedad, también se asignarían intereses beneficiosos al vendedor.
Existe la posibilidad, a medida que las tasas de interés suben en los próximos años, de que los prestamistas estén más interesados en saber quién realiza los pagos. No se atrase en los pagos. Por lo tanto, aquellos de ustedes que están utilizando “sujeto a” como herramienta, asegúrese de hacer todo lo demás según el libro y, a tiempo, tanto los vendedores como los compradores deben ser transparentes y honestos en sus negocios y todas las partes siempre ganarán.
Muchos vendedores ahora están usando “Sujeto a” para salvar sus hogares y su crédito al evitar muchas caídas como la ejecución hipotecaria. Siempre es mejor cuando tenga dudas vendedores para hacer preguntas. Los compradores hacen buenos negocios y usted puede ayudar a salvar a muchas personas del desastre financiero. Es una victoria gana para todos. 🙂